Rząd chce zmienić sposób określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenia nieruchomości pod inwestycje celu publicznego, takie jak drogi, linie kolejowe czy zbiorniki przeciwpowodziowe. Odszkodowanie zostanie w każdym przypadku powiązane z wartością rynkową nieruchomości. Do odszkodowania dodawany będzie także bonus pieniężny, stanowiący zryczałtowany ekwiwalent kosztów Taką możliwość, przewiduje art. 12 ust. 5a zd. 1. specustawy drogowej, zgodnie z którym „Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania Fast Money. Pytanie: Osoba fizyczna prowadzi działalność w swoim miejscu zamieszkania (mieszkanie w bloku mieszkalnym). Pokój, w którym ma biuro zajmuje 20% mieszkania. Pokój ten jest wprowadzony do środków trwałych. Do ewidencji wprowadzone jest także miejsce postojowe przed blokiem mieszkalnym, na którym parkuje samochód służbowy. W październiku osoba ta otrzymała odszkodowanie od urzędu miasta. Odszkodowanie to zostało wypłacone w związku z prowadzoną przez miasto inwestycją drogową. W zamian za odszkodowanie miasto otrzymało niewielki częściowy udział w działce pod mieszkaniem i miejscem miejsce postojowe otrzymano 800 zł, a za grunt pod mieszkaniem 2000 zł. Czy otrzymane odszkodowanie będzie przychodem z działalności? Czy w związku z tym, że na cale działalności jest wykorzystywane tylko 20% powierzchni mieszkania, przychodem będzie kwota 400 zł oraz cała kwota za za miejsce postojowe? Odpowiedź: Odszkodowanie za wywłaszczenie pod budowę drogi publicznej zwolnione jest z opodatkowania. Uzasadnienie: Wywłaszczenie nieruchomości (w tym częściowe) odbywa się na podstawie art. 128 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za należytym odszkodowaniem. Odszkodowanie to, choćby było związane ze składnikami majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej, wolne jest od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych - dalej Zwolnienie to nie dotyczy jedynie przypadków spekulacyjnych: gdy właściciel nieruchomości nabył ją w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania. Trzeba zauważyć, że zwolnienie to obejmuje również odszkodowania przyznane na podstawie tzw. specustawy drogowej, bowiem stosuje się do nich odpowiednio przepisy o gospodarowaniu nieruchomościami (zob. art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Abstrahując od opisanego zwolnienia należy zauważyć, że przychody z odszkodowań związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą zaliczane są do przychodów z tej działalności - ale tylko w części, która taki związek posiada (art. 14 ust. 2 pkt 12 Prawidłowe byłoby zatem przypisanie do tego źródła przychodów w opisanym stanie faktycznym jedynie 20% odszkodowania (w odniesieniu do mieszkania). Podobne stanowisko wyrażono w interpretacji Ministra Finansów z dnia 27 sierpnia 2010 r., IBPBI/2/423-810/10/AK. Serwis Budowlany Artykuł pochodzi z programu Serwis BudowlanyJuż dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami Z roku na rok widać wyraźną tendencję spadku wysokości odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne. Przyczyna jest jedna. Argumentów na obronę przed takim działaniem organów jest wiele. Celem niniejszego artykułu jest zapoczątkowanie serii artykułów poświęconych rozważaniom jakie są możliwości obrony przed obniżaniem odszkodowania za grunty wydzielone (wywłaszczone) pod drogi publiczne. Drobna zmiana w przepisie rozporządzenia rozpoczęła powolne budowanie się kuli śnieżnej, która na chwilę obecną przybiera niebezpieczne rozmiary. Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( 2011 Nr 165, poz. 985; dalej RozpWyc) zmieniło się brzmienie § 36. Ta zmiana, na pierwszy rzut oka niepozorna, okazała się katastrofalna w skutkach dla podmiotów, których nieruchomości zostały wywłaszczone. Obowiązująca do wejścia w życie (26 sierpnia 2011 r.) treść zmienionego § 36 RozpWyc przewidywała, co do zasady, że wartość wywłaszczonego gruntu ustala się na podstawie wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zmieniona (obowiązująca) treść tego przepisu również przewiduje taką zasadę wprowadzając jednak pewien wyłom. Bowiem, jak wynika z normy § 36 ust. 4, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Taka redakcja przepisu spowodowała stosowanie zasady, że wartość gruntów przeznaczonych pod drogi określa się na podstawie cen nieruchomości drogowych. Jakiejkolwiek przeniesienie własności działki przeznaczonej pod drogę stanowiło, za aprobatą orzecznictwa sądowoadministracyjnego, podstawę do ustalenia wartości nieruchomości wycenianej (wywłaszczonej). Przyjmowano bezrefleksyjnie (i wciąż się przyjmuje) „transakcje” dotyczące praktycznie wszystkich rodzajów dróg oraz objęte każdą formą transferu ich własności. Bardzo często jako odniesienie przyjmuje się wartości dróg ustalane czy to w drodze decyzji jako odszkodowanie za wywłaszczenie czy to w drodze negocjacji (rokowań) z wywłaszczonym podmiotem. Argumenty na obronę Zgodnie z obowiązującymi zasadami prawa rozporządzenie (jako akt niższego rzędu) nie może zmieniać treści przepisów ustawy. Inaczej mówiąc akt wyższego rzędu uchyla akt niższego rzędu w zakresie w jakim są one ze sobą sprzeczne (lex superior derogat legi inferiori). Natomiast, zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( z 2018 r. poz. 121; dalej UGN) podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Należy dodać, że podejście porównawcze jest stosowane w znakomitej większości wycen na potrzeby ustalenia odszkodowania. Nie da się uznać, że nieruchomości które przeszły na własność podmiotów publicznoprawnych czy to z mocy prawa (jak ma to miejsce przy wydzieleniu działki pod drogę) czy to w drodze wywłaszczenia były przedmiotem obrotu rynkowego. Po drugie ustalone za takie nieruchomości odszkodowanie, niezależnie czy w formie decyzji ustalającej odszkodowanie czy w formie uzgodnień (rokowań) z byłym właścicielem nieruchomości, nie może być uznane za cenę w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu. Do podobnych wniosków, coraz częściej, dochodzą sądy administracyjne i przedstawiciele doktryny. Co prawda, stronom postępowania o ustalenie odszkodowania, często odmawia się prawa do oceny operatów szacunkowych, co wynika pośrednio z normy art. 157 ust. 1 UGN. Jednak należy podkreślić, że możliwość dokonywania oceny jest ograniczona wyłącznie do elementów operatu odnoszących się do tzw. wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym operat, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie pod kątem jego wiarygodności jak również zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Dlatego w ramach postępowania uzasadnione jest badanie operatu pod kątem tego jakie nieruchomości („transakcje”) biegły przyjął do porównania. W przypadku stwierdzenia, że są to nieruchomości stanowiące drogi publiczne, których wartość została ustalona na podstawie decyzji czy też rokowań kwestię taką należy podnosić w ramach postępowania. W razie nieskuteczności tych działań, w ewentualnym odwołaniu od decyzji. W dalszych artykułach w tym cyklu autor opisze inne, spotykane naruszenia przy określeniu wysokości odszkodowania wraz z propozycją sposobu ich zwalczania. Największą formą ingerencji w instytucję własności stanowi wywłaszczenie nieruchomości. Może ona całkowicie pozbawić prawa do własności nieruchomości, użytkowania wieczystego, ale także ograniczonego prawa rzeczowego. Ograniczone prawo rzeczowe stanowią: użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy hipoteka. Wywłaszczenie może zostać przeprowadzone tylko i wyłącznie na cele publiczne, w efekcie czego nieruchomość, a właściwie prawo rzeczowe do niej, zostaje przeniesione na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Spis treściPodstawa prawnaWywłaszczenie zostało opisane w art. 21 ust. 2 Konstytucji, czyli w akcie prawnym najwyższego rzędu. Dopuszczalne jest jednak jedynie na cele publiczne i ze słusznym odszkodowaniem. Instytucja ta została opisana bardziej szczegółowo w przepisach art. 112 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej Ustawa). Wywłaszczenie może być przeprowadzone jedynie w ściśle określonym celu publicznym, jeżeli cel ten nie może zostać zrealizowany w inny sposób, a dana nieruchomość nie może zostać nabyta w drodze umowy. Oznacza to, że możliwe będzie wywłaszczenie w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się terenach określonych w planach zagospodarowania przestrzennego lub dla których wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji celu właściwym do podjęcia decyzji administracyjnej, jaką jest wywłaszczenie, jest starosta, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej. Co warto zauważyć, wywłaszczeniu może podlegać całość danej nieruchomości lub jej część. Jednak, niedopuszczalne jest pozostawienie części nieruchomości, która nie nadaje się do użytkowania. W takiej sytuacji na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w drodze umowy nabywa się również pozostała część wywłaszczenia – cztery etapyProces przeprowadzenia wywłaszczenia można podzielić na kilka głównych etapZgodnie z Ustawą należy w pierwszej kolejności przeprowadzić rokowania najczęściej pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem nieruchomości. Jeżeli nie doprowadzą one jednak do zawarcia umowy dotyczącej nabycia praw do danej nieruchomości, prowadzi to do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jednak rozpoczyna się ono dopiero po dwóch miesiącach od rokowań, w których właściciel lub użytkownik może podjąć decyzję, co do przekazania nieruchomości. W przypadku nieruchomości, które nie mają uregulowanego statusu prawnego, termin ten nie jest etapNastępnym etapem jest postępowanie wywłaszczeniowe. Wszczęcie postępowania następuje z urzędu po upływie wspomnianego uprzednio terminu dwóch miesięcy, dokonuje tego organ wykonawczy. Jednym z obowiązków starosty jest zgłoszenie w sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej danej nieruchomości rozpoczęcia postępowania etapStarosta, po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, przeprowadza rozprawę administracyjną. Przed rozprawą, a także w jej trakcie, strony mogą składać wyjaśnienia, dokumenty i inne dowody. Na rozprawę, oprócz stron i ich pełnomocników, zostaną wezwani biegli oraz świadkowie. Jednak sama nieobecność zainteresowanej strony, nie stanowi przesłanki do jej odroczenia. Termin samej rozprawy musi zostać wyznaczony w ten sposób, aby wezwania zostały doręczone przynajmniej siedem dni przed etapPo rozprawie administracyjnej zostanie wydana decyzja wywłaszczeniowa. Określa ona między innymi nieruchomość, która zostanie wywłaszczona, cel tego wywłaszczenia, ale także odszkodowanie. Pamiętać należy, iż jest to decyzja administracyjna i przysługuje od niej odwołanie. Odwołanie może odnosić się do wywłaszczenia jako takiego, ale również wysokości wydania decyzji nie jest równoznaczny z przejściem praw do nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Dzieje się to dopiero z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli nie zostanie wniesione odwołanie, to nastąpi to po upływie 14 dni od dnia jej już zostało wspomniane, z pojęciem wywłaszczenia odszkodowanie jest nierozłącznie związane. Ponadto, w art. 21 ust. 2 Konstytucji jasno określono, że odszkodowanie to musi być słuszne. Bardziej szczegółowe zasady odszkodowań zawarto w Ustawie. Zgodnie z art. 128 pozbawienie kogokolwiek jego własności musi zostać wyrównane odpowiednim odszkodowaniem. Najczęstszą formą wypłacenia odszkodowania jest wypłacenie całej kwoty jednorazowo w postaci pieniężnej lub też, jeżeli podmiot, którego nieruchomość wywłaszczono udzieli zgody, poprzez przyznanie mu nieruchomości odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu nieruchomości, jej przeznaczenia, położenia, sposobu użytkowania oraz wartości ustalonej na dzień wydania obliczyć wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość?Odszkodowanie za wywłaszczenie odnosi się do wartości odejmowanych praw i ustala się je według wysokości powstałej szkody, chyba że zmniejszeniu ulegnie także wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości według jej stanu, przeznaczenia i wartości na dzień wydania decyzji. Kwota szacowana jest na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego – biegłego z zakresu wyceny za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczneWywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne jest bardzo częstym celem tej instytucji. Jednak ten szczególny rodzaj wywłaszczenia reguluje ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tak zwana specustawa drogowa). Przewiduje ona pewne różnice w zakresie ustalenia wysokości oraz wypłacenia odszkodowań. Zgodnie ze specustawą drogową, wywłaszczenie nieruchomości, która została wydzielona pod budowę dróg następuje w dniu, w którym wydana decyzja o zezwoleniu na realizację tej inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzję co do wysokości odszkodowania, wydaje się w ciągu 30 dni od tego przypadku, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera rygor natychmiastowej wykonalności, wypłata odszkodowania musi nastąpić w ciągu 60 dni od momentu wydania tego zwiększyć wartość odszkodowania?Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację drogi. Dodatkowo, kwotę odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% jej wartości, jeśli właściciel wywłaszczonej nieruchomości opuści ją niezwłocznie (lecz nie później niż w ciągu 30 dni od doręczenia mu zawiadomienia o wydaniu decyzji lub samej decyzji).Jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny lub inny budynek, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania za wywłaszczenie powiększa się o kwotę 10 000 nieruchomości może i ma na celu dobro ogółu i społeczeństwa, takie jak wybudowanie dróg, budowa metra czy inne inwestycje, jednak nie jest zjawiskiem pozytywnym dla osoby, której nieruchomość zostaje ustalonego odszkodowania zależy w dużej mierze od przedstawionych dowodów, a ciężar dostarczenia ich spoczywa na właścicielu wywłaszczanej nieruchomości. Aby cała procedura przebiegła pomyślnie oraz żeby uzyskać odszkodowanie w odpowiedniej wysokości, najlepszą decyzją jest skierowanie sprawy w ręce zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub BonusiakJestem aplikantem radcowskim przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Rzeszowie. Specjalizuje się w zakresie zagadnień prawa bankowego, windykacji należności Klientów, prawa cywilnego oraz wsparciem w obsłudze prawnej podmiotów gospodarczych.

odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne